Anasayfa >

Diğer Haberler >

Bağdat Caddesi 'nde rekabet "mali" dengeyi bozdu!

Bağdat Caddesi 'nde rekabet "mali" dengeyi bozdu!

20 Ocak 2015 Salı, 15:02:47
Bağdat Caddesi nde rekabet mali dengeyi bozdu!
Bağdat Caddesi kentsel dönüşümde güçlü ve tanınmış firmaların her projeye girmediğini belirten Eva Gayrimenkul Değerleme Kentsel Dönüşüm Departmanı Müdürü Levent Üzümcüoğlu, yeni yatırımcıların piyasaya girmek için rayiçlerin üzerinde oranlar vererek satış-maliyet dengesini bozduklarını söyledi…

HABER:ŞENGÜL KIRMIZITAŞ


Tarihinin en büyük dönüşümüne sahne olan İstanbul’da dönüşüm sadece gecekondu bölgelerinde değil lüks semtlerde de hızla devam ediyor. Dönüşümün sessiz sedasız devam ettiği İstanbul’un lüks semtlerinden biri de Bağdat Caddesi.


35-60 yıllık eski binaların ağırlıkta olduğu Bağdat Caddesi’nde yerinde dönüşüm yapılıyor. Hemen hemen her sokakta bir şantiyeye rastlamak mümkün. Başlangıçta Cadde ve çevresinde bu bölgenin yıllardır bilinen firmaları yer alırken şu anki süreçte İstanbul’un diğer bölgelerinden hatta İstanbul dışından gelen birçok farklı inşaat firması da yer almaya başladı.


Müteahhitleri cezbediyor
Bağdat Caddesi’nde yapılan projelerin likiditeye kolay dönmesinin müteahhitleri cezbeden en önemli neden olduğunu belirten Eva Gayrimenkul Değerleme kentsel dönüşüm Departmanı Müdürü Levent Üzümcüoğlu, bu hareketliliğin bir takım sorunları da beraberinde getirdiğini söyledi.


Yeni yatırımcılar piyasaya girmek için mali dengeyi bozuyor
Bölgede referansları ile tanınmış güçlü şirketlere çok yük bindiğinden birçoğunun artık her projeye yatırım yapmadığına dikkat çeken Üzümcüoğlu, “Bölgenin referanslarıyla tanınmış kuvvetli müteahhitlerine çok yük bindiğinden birçoğu artık daha seçici davranmakta ve her projeye yatırım yapmamaktadır. Bunu gören küçük ölçekli yatırımcılar da Bağdat Caddesi’nde daha az kazançlı işlerde birbiriyle yarışmaktadır. Pek tabi ki yeni yatırımcılar piyasaya girebilmek için rayiçlerin üzerinde oranlar vermekte, kira ve taşınma bedellerini ortalamanın üzerinde teklif etmektedir. Bu noktada mali yapıları bu dengeyi kuracak sağlamlıkta olmayan firmalar satış-maliyet analizini iyi yapamadıklarında sıkıntılar baş göstermektedir ki bugüne kadar benzeri birçok sorunla karşılaşılmıştır” diye konuştu.


Bağdat Çaddesi’nde 35-60 yıllık eski yapıların ağırlıkta olduğunu ifade eden Üzümcüoğlu, bu durumun ileri ki yılarda yeni konut arzının artacağının göstergesi olduğunu söyledi.


Şerefiye sorunu
Bölgede en büyük sorunlardan birinin de arsa payı şerefiyelendirilmesi olduğunun altını çizen Üzümcüoğlu, “Geçmişte bu yapılar yapılıp bağımsız bölümlerine ayrılırken arsa paylarına çok fazla dikkat edilmemiştir. Bir yapıda bulunan birbirinden konum ve alan olarak farklı tiplerdeki dairelerin arsa payları aynı verilmiş ve binanın yıkılıp tekrar yapılması gündeme geldiğinde bu konu mülk sahipleri arasında sıkıntı yaratmıştır. O yüzden genelde yapılan uygulama, mevcut net alana karşılık teklif edilen net alan üzerinden tekliflerin verilmesi şeklindedir. Bu duruma da arsa payı yüksek olan mülk sahipleri itiraz edebilmektedir. Konu çoğu durumlarda mahkemelere taşınmaktadır” diye konuştu.

İmar farklılığı mülk sahipleri ile müteahhitleri karşı karşıya getiriyor
Bir diğer sıkıntının da zamanında bu yapıların yapıldıkları tarihteki imar durumlarıyla bugünkü imar durumlarının farklı olmasından kaynaklandığını vurgulayan Üzümcüoğlu, “Geçmişte binaların çoğu arsa üzerinde belediye tarafından belirlenen çekme mesafeleri içine inşa edilmiştir. Bugün ise bir arsa üzerine inşa edilen bir yapının taban alanının ne kadar olacağı bellidir; kimi yerlerde %25, kimi yerlerde ise %35’dir. Çoğunlukla yeni inşa edilecek binaların zemin katlarında mevcut haldeki bağımsız bölüm sayısı tutturulamamakta ve bazı bağımsız bölümlerin üst katlara taşınması söz konusu olabilmektedir. Bu da hangi bağımsız bölümlerin yukarı çıkacağı, hangilerinin ise yerinde kalacağı konusunda binadaki mülk sahipleri arasında tartışmalara sebep olmaktadır”ifadesinde bulundu.


Binalarda yüzde 35’e varan küçülme
Bölgedeki mülk sahiplerinin en büyük sorunun dairelerde yüzde 35’lere varan bir küçülme olduğunun altını çizen Üzümcüoğlu, “Aslında yukarıdaki konuların dışında mülk sahiplerinin en büyük sorunu dairelerinin yeni projelerde istisnai parseller hariç %20-%35 arasında küçülmesidir. Öyle durumlar oluşmaktadır ki; mülk sahipleri kendi maddi imkanlarıyla müteahhide taahhüt usulü dahi verseler mevcut imar koşullarından dolayı sahip oldukları daire alanlarını koruyamamaktadırlar” dedi.


Ticari üniteler için yerli ve yabancı firmalar yarışta
Bağdat Caddesi ticari ünitelerin yoğun ve değerli olduğu bir cadde olduğundan birçok yerli ve yabancı perakende zinciri bu cadde üzerinde yer alabilmek için birbirleriyle yarıştığını söyleyen Üzümcüoğlu, “ Cadde üzerindeki binaların yenilenmesindeki en büyük sorun ticari faaliyet gösteren bağımsız bölümlerde yaşanmaktadır. Müteahhit firmalar bu binalara yüksek oranlar verirken amaçları kendilerine ticari bir bağımsız bölüm alabilmektir. Bu yüzden cadde üzerinde eski binalar daha çok komple satılmaktadır. Son birkaç yılda birçok binanın komple satılarak el değiştirdiği görülmektedir” şeklinde konuştu.


Mülk sahipleri ile müteahhitlerin birbirlerini çözüm ortağı olarak görmesi gerektiğinin altını çizen Üzümcüoğlu sözlerini şöyle tamamlandı: “ Bütün bu sıkıntıları aşmanın yolu karşılıklı iyi niyetten geçmektedir. Mevcut durum bellidir, mülk sahipleri de müteahhitler de birbirini çözüm ortağı olarak görmelidir. Bölgede yoğun inşaat faaliyetlerinin olduğu, tüm cadde ve sokaklarda en az bir “proje alanıdır” tabelasının bulunduğu görülmektedir. Bilinirliği yüksek, öncü firmaların daha avantajlı olduğu, mülk sahiplerinin ise daha çok eski ve güvenilir veya bölgede bitmiş ve sorun yaşamamış proje referansları olan inşaat şirketlerini tercih ettiği görülmektedir. Bölgede her ne kadar firma sayısı çokça artmış olsa da bölgenin yatırım riski hala düşük kabul edilmekte ve yatırım için avantajlı görünmektedir.”
 

SEN NE DÜŞÜNÜYORSUN?
YORUM YAZ
DİĞER HABERLER